Dívida de condomínio atrasada: o que pode acontecer com o imóvel e como negociar
Muita gente prioriza cartão e empréstimo e deixa o condomínio para depois. É um erro caro: a taxa condominial é uma das poucas dívidas que podem levar à penhora do único imóvel da família. Veja os riscos e o caminho para negociar.
Quando o dinheiro não fecha, é comum escolher o que pagar pelo barulho que cada credor faz. O banco liga todo dia, o cartão bloqueia, e o condomínio, que é administrado por vizinhos, parece mais tolerante. Essa percepção engana.
A dívida de condomínio tem uma característica rara: ela acompanha o imóvel. A lei permite que o próprio apartamento ou casa seja penhorado e leiloado para pagar as cotas atrasadas, inclusive quando é o único imóvel da família e serve de moradia.
Isso não significa que algumas parcelas atrasadas levam ao leilão no mês seguinte. Existe um caminho de cobrança, e em quase todos os pontos dele é possível negociar. Entender esse caminho é o que permite agir antes que fique caro demais.
Multa, juros e correção: quanto a dívida cresce
O Código Civil limita a multa por atraso da cota condominial a 2% do valor da parcela. Além da multa, incidem juros de mora, que costumam ser de 1% ao mês quando a convenção do condomínio não define outro percentual, e correção monetária por um índice de inflação.
Na prática, o que mais pesa não é a multa, é o tempo. Cada mês sem pagar soma uma nova cota cheia, com seus próprios encargos, à dívida anterior. Em um ano, alguém que atrasou três cotas e depois pagou em dia deve muito menos do que quem simplesmente parou de pagar.
Quando a cobrança vai para advogado ou para a Justiça, entram ainda os honorários e as custas do processo, que podem aumentar bastante o total. Por isso, negociar antes da ação costuma ser bem mais barato.
Antes de qualquer conversa, levante o valor exato com a administradora: quais meses estão em aberto, quanto é de cota, multa, juros e correção, e se já existe cobrança de honorários. O guia sobre como descobrir o total de tudo que você deve ajuda a encaixar essa dívida no restante do orçamento.
Protesto, negativação e ação judicial: o que o condomínio pode fazer
O condomínio pode protestar a dívida em cartório e pode incluir o nome do condômino em cadastros de inadimplentes, como Serasa e SPC, desde que siga as regras de aviso prévio. Isso afeta o score e dificulta crédito, como qualquer outra negativação. Se o seu nome já foi protestado, o artigo sobre como funciona o protesto de título explica as consequências.
O passo mais sério é a cobrança judicial. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo extrajudicial. Isso permite ao condomínio entrar direto com uma execução, sem precisar antes de um processo para provar a dívida. O devedor é citado para pagar em três dias, e, se não pagar, os bens podem ser penhorados.
Aqui está a diferença decisiva. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora por dívidas em geral, o chamado bem de família. Mas essa mesma lei abre exceção para as contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a jurisprudência aplica essa exceção às cotas de condomínio. Ou seja, o imóvel pode ir a leilão para pagar o condomínio.
O prazo para o condomínio cobrar judicialmente é de cinco anos, contados do vencimento de cada cota, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Mas o prazo da negativação nos cadastros de inadimplentes é outro assunto, explicado em depois de quanto tempo uma dívida some do Serasa.
O que o condomínio não pode fazer
Atraso no condomínio não dá direito a expor o morador. Divulgar a lista de inadimplentes com nomes em murais, elevadores ou grupos de mensagens pode gerar indenização por constrangimento. O correto é informar a inadimplência de forma genérica, por unidade, nas prestações de contas.
Também não é permitido cortar serviços essenciais da unidade, como água e gás, quando são fornecidos pelo condomínio, nem proibir o uso de elevadores ou o acesso ao próprio apartamento. A restrição ao uso de áreas de lazer, como piscina e salão de festas, é um tema que divide decisões judiciais e depende da convenção; tratar o devedor de forma humilhante, porém, é sempre vedado.
Se você vende ou aluga o imóvel, saiba que a dívida segue com ele. Quem compra um apartamento com condomínio atrasado passa a responder pela dívida, por isso a declaração de quitação condominial é pedida em toda venda.
E se o imóvel é alugado, a cota ordinária normalmente é obrigação do inquilino pelo contrato, mas o condomínio cobra do proprietário. O dono paga e depois cobra do inquilino.
Como negociar com o condomínio
Procure o síndico ou a administradora antes que a cobrança vá para o advogado. Uma conversa franca, explicando a situação e apresentando uma proposta, tende a ter mais resultado do que o silêncio. O condomínio também prefere receber a gastar com processo.
Leve uma proposta realista, que caiba no seu orçamento junto com a cota do mês, que continua vencendo. O erro mais comum é fechar um parcelamento alto, atrasar de novo e voltar ao início com mais encargos. Use um método de orçamento como o do guia de como organizar o orçamento ganhando um salário mínimo para descobrir quanto sobra de verdade.
Peça desconto de juros e multa para pagamento à vista ou em poucas parcelas. Dependendo da convenção e do que a assembleia autorizou, o síndico pode ter limites para conceder desconto, mas costuma ter margem para parcelar e retirar parte dos encargos.
Formalize o acordo por escrito, com o valor total, as parcelas, as datas e a previsão de suspensão de qualquer protesto, negativação ou ação. Se já existe processo, o acordo deve ser levado ao juiz para homologação.
Se a dívida de condomínio é só uma entre várias, priorize. Ela costuma vir antes de dívidas sem garantia, como cartão, justamente pelo risco ao imóvel. O guia de qual dívida pagar primeiro quando o dinheiro não dá para todas mostra como montar essa ordem.
